토지수용불복 보상금 문제로



토지수용이란 소유하고 있는 토지를 공익의 목적으로 법률에서 정해놓은 절차에 다라서 토지를 취득하는 것을 말합니다. 이때 수용되려고 하는 부동산과 건물에 거주하고 있던 사람들은 토지수용을 하려는 사업자에게 건물을 이전해줘야 하며, 토지수용 한 사람에게 필요한 비용을 청구 할 수 있습니다.


하지만 이에 동의할 수 없을 때는 토지수용불복이 일어나면서 소송까지 이어질 경우가 발생할 수도 있는데요. 다음 사례를 통해서 어떠한 사항에서 토지수용불복이 일어나는지 살펴보겠습니다.



이 사건은 한 지역을 산업공단으로 발전시키기 위해 정부에서 이 지역 일대의 몇 십만 평이 되는 땅을 강제로 토지수용을 하면서 문제가 되었습니다. 기존 이 토지에서 농사를 짓던 ㄱ씨 등은 정부가 토지수용한 일대는 서류상 군용지였으니 이 땅에서 나가 달라는 통보를 받았습니다.


ㄱ씨 등은 이 토지가 농지가 허락 된 곳으로 시에서 정당한 방법으로 배분 받은 땅이라고 주장했지만 결국 강제로 토지수용을 당하게 되었습니다.



이에 ㄱ씨 등은 토지수용불복으로 정부를 상대로 토지를 되찾기 위해 소송을 제기했으며 결국 1심에서 청구가 인용되었습니다. 하지만 정부는 공단을 조성하는데 문제될 것을 염려해 ㄱ씨 등에게 분배된 토지 서류가 조작된 것이라며 주장을 했고 2심에서 결국 ㄱ씨 등에게 토지를 배분한 것은 잘못된 부분이라는 판결을 받았습니다. 


2심의 판결과 달리 대법원에서는 농지배분은 적합한 부분이었다는 판결이 내려졌는데, 이에 대해 파기환송심에서는 쉽게 결론을 내리지 못하고 있는 상태였으며 이로 인해 ㄱ씨 등 대부분이 소송을 취하하기도 했습니다.



토지수용불복의 발단으로 시작 된 이 사건은 오랜 세월이 흐린 뒤 몇 십 년 후에 과거사를 정리하는 위원회에서 이는 오래전 국가에서 권력을 남용해 발생했던 일이라며 다시 판결을 내려 달라는 요청을 했는데요.


하지만 법원은 그 당시 농지 법률에 근거하여 규정되어진 기간 이내에 투지수용불복에 관련한 보상의 상환을 요구 했어야 했는데 세월이 많이 흘러 버려 어떠한 요구를 할 수 없고 소유권이전등기 역시 불가능하게 됐기에 ㄱ씨 등의 주장은 받아들여지지 않았습니다.



하지만 그 시대의 정권의 불합리한 방법으로 권력 남용으로 인해 부당한 상황에 처해있었고 그로 인해 손해배상청구의 권리를 행사 할 수 없었는데, 이는 일반적으로 손해배상청구를 주장할 수 있는 기간이 지났기 때문에 손해배상청구를 할 수 없다고 하기에는 권리 남용으로 볼 수 있다고 법원은 보았습니다.


그러므로 당시 토지를 상환해서 받을 수 있었던 토지 소유권을 주장할 수 있었던 기간까지를 시가에 적합한 손해액 및 규정되어 있는 이율에 따른 이자를 포함해 손해배상금액을 ㄱ씨 등의 유족들에게 지급하라는 판결을 내렸습니다.



결국 이 사례는 오래전 토지수용불복으로 인해 부당한 대우를 받고 난 뒤 오랜 세월이 흘러서야 그에 상응하는 대가를 받은 것을 확인할 수 있었는데요.


토지수용불복뿐만 아니라 부당한 이유로 판결을 받게 되었다면 상황에 따라서 자신이 주장할 수 있는 정당한 권리를 잃어버리지 말고 법률적인 조력을 받을 수 있는 방법을 찾아 도움을 받아 보시길 바랍니다.





Posted by 김채영변호사

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토지수용보상소송 진행 방향은




재개발 공사 과정에서 자주 발생하는 것이라고 한다면 토지수용보상소송을 예로 들 수 있는데요. 아무래도 자신이 가지고 있던 땅에 대해 적절한 보상을 받지 못하게 된다면 손해를 보는 것이기 때문에 빈번하게 발생하는 일이라고 볼 수도 있습니다. 이와 관련한 사례에 대해서 보고자 하는데요.


A재개발조합은 I구의 구청장으로부터 관리처분계획인가를 받은 뒤 재개발사업을 하고 있었습니다. 문제가 발생한 것은 B씨의 재개발 지역 내에 있는 부동산이었는데요. A와 B사이에 보상에 대한 합의가 되지 않았던 것입니다. B씨는 부동산 인도를 하지 않겠다며 버티고 있는 상황이었는데요.





I지방토지수용위원회는 토지와 건물에 대한 손실보상금으로 약 3억 원 가량으로 정했습니다. 이에 조합은 3억 원 가량을 공탁한 뒤 부동산을 넘기라고 요청했으나 공탁금은 순수하게 부동산에 관한 내용만을 다룬 것으로 B씨가 이사를 하면서 발생하게 될 이전비나, 이주정착금 등 다른 내용은 들어있지 않았습니다. 


이에 B씨는 부동산 인도에 앞서 이사비용과 정착금 등의 지급을 요구하며, 자신이 조합으로부터 다른 돈들을 모두 받을 때까지 이사를 가지 않겠다고 말했습니다.





이 토지수용보상소송 사건에서 1심은 조합이 부동산을 받기 위해 주거이전비나 정착비 이사비 등을 먼저 주지는 않아도 된다고 판단하였습니다. 하지만 항소심에서는 B씨의 손을 들어주었는데요. 법에서는 토지수용보상을 하는 경우 받는 사람에 대해서 주거용이었을 부동산의 30퍼센트에 해당하는 이주정착금과 주거이전비, 이사비용 등을 인정하고 있다는 것이었습니다.


주거이전비의 경우 가구원수를 고려해 약 2개월가량을 인정하고 있는데, 공사로 인해 이사를 가기 때문에 이사를 하는 사람이 이전과 같은 삶을 영위할 수 있도록 보상한다는 것이죠. 이에 2심은 B씨가 부동산을 인수하기 전에 조합에서 먼저 이주정착금 주거이전비 이사비 등을 지급해야한다고 판결했습니다.  





토지보상과 관련해서 위 사례 외에도 국가나 지방자치단체의 토지개발로 개인의 권리가 침해당하는 경우가 발생하기도 합니다. 이런 경우에도 토지수용보상소송이 진행되기도 하는데요. 


A씨는 수력발전사업을 하는 사업자였습니다. 그는 지방의 시로부터 강물을 사용할 권리를 허가받은 뒤 그 자리에 댐을 지었습니다. 그런데 약 20년 가량이 지난 뒤 나라에서는 그 자리에 홍수조절용 댐을 설립하게 되는데요.





A씨의 댐이 그 개발 지역에 포함돼 있었습니다. 이에 수자원 공사에서는 A씨의 댐에 대한 설비들과 영업손실에 대해서 보상하고 개발을 시작하려고 하자 A씨는 소송을 제기하였습니다.


자신은 이미 과거에 한강물을 사용할 권리를 가지고 있었는데 이를 박탈당했다는 것이 A씨의 주장이었습니다. 이에 수자원 공사는 물을 사용하는 권리의 경우 재산권에 해당하지 않는다며 맞섰습니다.





해당 사건의 쟁점이었던 물을 사용하는 권리가 재산권인지에 대해 재판부는 이런 권리도 A씨가 이전에 가지고 있던 것으로 보았습니다. 그렇기에 강물을 사용할 수 있는 권리도 국가가 강제로 수용하는 경우에는 적절한 보상을 해주는 것이 옳다고 했습니다. 결국 수자원공사는 약 5원억 가량의 돈을 A씨에게 지급하게 됐습니다. 


오늘은 토지수용보상소송에 관한 내용을 살펴보았습니다. 오랫동안 살고 있던 집을 또는 자신이 가진 땅을 의지와 달리 내놓아야 하는 경우가 생기게 될 수도 있는데요. 이러한 경우 정당한 보상을 받고자 한다면 토지수용보상소송을 통해 진행하여 보는 것이 도움이 될 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.




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토지수용보상금 공탁 하려 할 때



일반적으로 토지수용보상금 공탁 과정을 살펴 보면 사업시행자는 토지수용위원회에서 정한 보상금을 수용의 개시일까지 토지소유자에게 지불하여야 하고 토지소유자가 보상금 수령을 거부할 때에는 보상금을 공탁하여야 하며 이후 합의 등을 통하여 확정이 되는 구조라 볼 수 있습니다.


다만 토지수용보상금 공탁 전후, 그리고 이후 공사가 시작된 이후에도 토지수용 문제로 인한 분쟁이 일어나는 경우가 나타날 수 있고, 이로 인한 법정 다툼의 사례 또한 찾아볼 수 있기 때문에 관련 판례를 참고하면 해결방안을 마련하는데 도움이 될 수 있습니다.





이번에 살펴볼 사례는 토지수용보상금 공탁, 근저당등기 등 다양한 법리적 요소들이 얽힌 경우였는데요. 이 사건의 경우 ㄱ씨 등은 주식회사인 ㄴ사 소유로 되어있는 토지에 대해 채무자인 ㄷ씨와 7억 원 가량의 근저당권설정의 등기를 끝냈습니다.


그런데 이후, 구청에서 ㄴ사가 주민세를 납부하지 않은 것을 이유로 하여 해당 토지를 압류하게 되었고, 이로 인해 문제가 발생하게 되었습니다.


이렇게 해당 토지는 체납되면서 지방의 다른 사업에 쓰일 부지로 수용이 되었는데요.





이에 따라 중앙토지수용위는 관할청에 보상금을 지급하면서 수용재결을 하였고, 이후 기타 다른 기업에서 우선순위로 체납의 처분에 의한 압류권자에 해당한다는 이유로 관할청에 보상금을 지급하였습니다.


그러자 ㄱ씨 등은 자신들에게 돌아올 보상금이 관할청에 갔다고 주장하며 부당이득금 반환청구소송을 제기하였는데요.


하지만 토지수용보상금 공탁, 근저당권 등 다양한 문제가 얽힌 사항에서 법원은 ㄱ씨의 청구를 기각하였습니다.





민법에서는 저당권자가 물상대위권을 행사하고자 한다면 당사자가 받을 금전이나 그 외의 금품을 지급하기 전에, 혹은 인도하기 전에 압류를 진행해야 한다고 규정되어 있는데요.


법원에서 이러한 점을 설명한 뒤 이는 물상대위의 목적이라 볼 수 있는 채권의 특정성을 유지함으로써 그 효력을 보전하는 것이며, 동시에 타인인 제3자에게 불측의 피해를 가하지 않기 위한 것이 그 목적이라고 덧붙이기도 했습니다. 


또한 법원에서는 ㄱ씨 등의 경우 물상대위권을 행사하지 않고 단순히 수용대상토지에 대해 담보물권의 등기가 되었던 것만 확인한다고 해서 그 보상금을 우선으로 변제를 받을 순 없을 것이라고 지적하였습니다.





만약 저당권자가 물상대위권을 행사하지 않음으로 인해 우선변제권의 효력을 잃은 경우, 다른 채권자가 해당 보상금이나 이에 대하여 토지수용보상금 공탁금으로부터 이득을 취했다고 해도 저당권자가 이러한 것을 부당이득금이라 판단하여 반환을 청구할 수 없다고 판단했습니다. 그렇기 때문에 이 사건에서 법원은 ㄱ씨 등의 청구를 기각한 것인데요.


이처럼 토지수용보상금 공탁부터 근저당권, 물상대위권 등 다양한 문제가 얽혀있는 사례에서 보상을 받기 위해 소송을 제기하고자 한다면 자신의 권리 행사를 위한 과정에서 철저한 소송준비를 하는 것이 필요할 수 있습니다.





이 과정에는 단순히 토지수용금보상금 공탁을 걸었거나 그 외 방법을 행하는 것으로 끝이 아닌, 사안이 복잡할수록 꼼꼼히 자신의 앞뒤 상황을 검토해보고 관련 법리를 해석해야 할 것입니다.


한편 복잡해 보이는 듯한 토지수용보상금 공탁 관련 문제는 생각 외로 빈번하게 나타날 수 있으며 이로 인해 법적으로 어려운 상황에 처한 경우 또한 나타날 수 있습니다.


그러므로 이에 관련된 문제를 두고 소송을 준비하고 있다면 관련 분쟁을 수행한 경험이 있는 변호사를 통해 법적 절차를 차근차근 밟아가는 것이 현명한 방법일 수 있음을 기억하시기 바랍니다.




Posted by 김채영변호사

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토지수용보상금 소유권 둘러싼 분쟁이




토지보상수용절차를 둘러싼 문제가 단순히 감정싸움에서 시작되어 손쉽게 풀리기도 하지만 그것이 치열한 법적 갈등으로 이어지기도 합니다. 그 대상이 기업이든, 혹은 국가이든 토지 수용 전에 문제가 생기기도 하지만, 토지수용 이후에 문제가 생길 수도 있으며 이는 토지수용보상금을 둘러싼 문제에 접근하는데 보다 복잡한 변수로 작용할 수 있습니다.


때문에 이런 상황에서 과연 국가와 개인의 토지수용보상금을 둘러싸고 어떤 법적 상황에서 어떤 결과가 나왔는지에 대해서 알아보는 것도 도움이 될 수 있습니다. 이에 따라 공익사업을 시행하기 위해 토지를 수용하였으나 사업이 중간에 변경되어 토지가 쓰이지 않게 되어 토지 소유권을 둘러싸고 분쟁이 발생할 사례를 알아보겠습니다.





이 사례에서 A씨는, 자신의 밭이 공익사업 부지에 해당되어 토지수용보상금 약 2억원을 받고, 토지소유권을 이전해주었습니다. 그런데 사업이 어느 정도 진행된 이후 토지 중 일부만 사용하고 이후 사업의 방향이 바뀌게 되자 남아있는 땅을 B도시 측에서 타인에게 임차해주었습니다.


이에 A씨는 자신의 보상금 중 일부를 공탁하고 본래 자신의 토지에 대한 환매를 요구하였으나 공단 측에서 이를 거부하자 국가와 공단을 상대로 소송을 제기하게 되었습니다. 





이 재판에서 결국 A는, 자신의 땅을 돌려받을 수 있다는 판결이 나왔습니다. 법원의 판결을 보면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 보면 수용한 토지를 전부 사용하지 않아 남게 된 상황이라면 수용 날짜로부터 10년 안에 토지수용보상금을 사업시행자에게 다시 반환하여 소유권을 되찾을 수 있다고 규정하고 있습니다.


때문에 법원에서도 이 조항에 의거하여 A씨의 청구를 받아준 것인데요. 법원은 이와 함께 해당 토지의 경우 애초에 사업계획과 다르게 사용되지 않고 있었으므로 사업에 쓰이지 않고 있으므로 특별한 사정이 없다면 환매권을 행사할 수 있는 대상에 포함된다고 설명했습니다.




그러자 공단 측에서는 공익사업이 명시적으로 폐지되거나 변경한다고 나와있지 않아 환매권행사에 대한 요건이 충분하지 않다고 주장했는데요. 하지만 법원에서는 위 법조항에서 설명하고 있는 ‘수용한 토지를 전부 사용하지 않아 남게 된 상황’의 경우 사업을 시행하는 자의 주관적인 의견과 상관 없이 상황을 객관적으로 보아 판단해야 한다며 기각했습니다.


이번에는 국가가 앞으로 토지를 활용할 수 있는 가능성과 환매를 한 다음 다시 수용하게 될 경우 예산이 과하게 투입되기 때문에 이는 예산을 낭비하는 결과를 초래할 수 있다고 주장하였습니다.





그러나 법원은 환매권을 인정한 이유에 대해 설명했는데요. 그 이유에 따르면 본래 토지 소유자가 본인의 뜻을 소유권을 넘겨주는 것이 아니라는 점에서 토지의 공익상의 필요가 사라졌을 때 원 토지소유자의 의사를 고려하여 소유권을 회복해주는 것이 공평의 원칙에 부합한다는 것이었습니다. 그렇기 때문에 환매권을 행사하는데 방해가 되기 힘들다며 법원은 국가의 주장도 받아들이지 않았습니다. 


이 사례에서는 토지의 소유권을 넘긴 후 토지가 사업에 더 이상 필요 없게 되었다면 토지수용보상금을 사업 시행자에게 반환한 후 환매할 수 있다는 법원의 판결이 내려진 경우였습니다.





이렇게 위 사안처럼 토지수용을 둘러싸고 당사자 사이에는 여러 의견이 대립될 수 있으며 의견의 합치가 되지 않을 경우 법적 소송으로까지 이어질 수 있습니다. 그 중에는 토지수용보상금이나 절차 등과 같이 다양한 유형으로 분쟁이 나타나기도 하는데요.


때문에 이를 해결하는 과정에서 어려운 법적 상황과 마주했다면 관련 유사판례를 참고하여 자신의 사안과 비교해본 다음 대안을 강구하는 것이 좋은 방법 중 하나가 될 수 있을 것입니다.



Posted by 김채영변호사

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토지수용보상절차 진행 방향은?



토지수용은 사업시행자가 공익사업에 필요한 토지를 법에 정해진 수용 절차에 따라 취득을 하는 것을 뜻합니다.


토지수용절차는 공익사업을 위한 토지 등 취득 보상에 관한 법률에 따라 사업인정 고시를 낸 후 토지조서, 물건조서를 작성하여 협의를 하고 재결을 하는 순서로 이루어집니다.


토지수용이 일어나면 수용된 부동산, 건물 등을 사용하던 자는 이전을 해줘야 하며 사업주체를 대상으로 그에 대한 비용을 청구할 수 있게 됩니다. 



이번에는 토지수용보상절차와 관련한 사례를 살펴보며 어떤 법령이 적용될 수 있는지 알아보는 시간을 가지겠습니다.


A씨는 B 지역의 다세대 주택에서 거주를 하고 있었습니다. 그러다 재해 발생으로 이사를 하게 되었고 당시의 주택은 6개월 후에 사업지구로 지정이 되어 토지수용 대상이 되었습니다.


A씨는 공익사업법에 따라 주거이전비 등을 청구하였으나 구청은 공익사업이 아니라 재해로 이주를 한 것이기 때문에 토지수용보상 대상이 되지 않는다며 A씨의 청구를 거부하자 이에 A씨는 소를 제기하였습니다.



재판부는 공익사업시행지구의 거주자에게 주거이전비 등의 보상을 하는 것은 법률상 규정이 되어 있는 부분이고, 사업인정고시 당시에 해당 지구에서 3개월 이상 살고 있던 점이 인정된다면 주거이전비를 받는 것이 가능하다고 밝혔습니다.


또한 법령이 만들어진 목적은 공익사업으로 인하여 건물이 이전되거나 철거되게 되면 그곳에서 머물고 있던 사람의 경우 주거를 이전할 수밖에 없고 이전을 하는 데에 지출되는 비용이 부득이하기 때문에 그에 따른 재산상 손실을 보상하고 지원해주는 데에 있다고도 덧붙였습니다.


또한 재판부는 세입자의 경우 토지가 수용된다는 것이 개시되기 전에 이주를 한다면 이후의 사업을 진행하는 데에도 도움이 되는 부분이며 소득이 낮은 세입자의 경우 생활의 안정성을 위하여도 토지수용보상절차에 따라 주거이전비를 지급하는 데에는 문제가 없을 것이라고 판시했습니다.



토지수용보상절차와 관련하여 볼 다음 사안은 재개발사업을 앞두고 분양을 신청하지 않은 수용보상자에게도 토지수용보상절차에 따라 주거이전비를 지급해야 할 것인가를 두고 분쟁이 생긴 사안입니다.


해당 사안을 살펴보면 Z씨는 사업시행이 인가된 구역에 주거목적으로 설립된 건물을 소유하고 있었습니다. Y조합의 조합원이었던 Z씨는 별도의 분양 신청을 한 바가 없어 조합원의 지위를 잃게 되었으며 곧 현금청산의 대상이 되었습니다.


이에 Y조합에게 건물을 매도하였고 Y조합을 대상으로 주거이전비를 지급할 것을 요구했지만 Y조합은 Z씨가 현금청산대상임을 이유로 하여 주거이전비 지급을 거부하자 Z씨가 소를 제기했는데요.



재판부는 공익사업법에 따라 주거용 건축물이 사업시행지구에 편입되면 이사비를 보상해야 하는 것이 원칙이라고 설명했습니다.


이에 협의취득, 수용 등의 내용과는 관계없이 공익사업지구에 편입되는 건물에 살고 있는 소유자라면 이주 정착금을 지원받을 수 있다고 밝혔습니다.


또한 공익사업법이 협의에 따른 취득과 수용을 구분하지 않고 이주정착금과 주거이전비 등을 지급하게끔 규정해 둔 이유는 본인의 의지와 별개로 거주지를 옮겨야 할 이주자들에게 수용을 하지 않았던 것과 동일하게 생활을 이어갈 수 있게 지원하는 것이라고 설명했는데요. 



이어 재판부는 해당 제도의 취지와 목적을 보았을 때에 공익사업으로 인하여 생활근거지를 떠나는 자라면 현금청산을 했다는 이유만 보고 다르게 취급되어선 안 될 것이라고 밝히며 주거이전비, 이주정착금 등 총 1천만 원을 지급해야 할 것이라고 판시하였습니다.


위의 사례를 통해 알 수 있듯이 토지수용보상절차를 법률에 규정을 해 두고 있는 이유는, 공권력으로 시행하는 사업으로 인하여 기존의 생활근거지를 떠나야 하는 이주자들이 예전의 생활로 돌아갈 수 있도록 하기 위해서 입니다.


따라서 토지수용보상절차 과정에서 주거이전비나 이사비 등과 같은 토지수용 보상금을 받지 못해 부당한 상황에 놓였다면 신속히 관련 변호사를 통해 부당함을 해소하는 것이 현명한 방법일 수 있습니다.



Posted by 김채영변호사

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재개발토지보상 받지 못했을 경우




재개발토지보상은 과거에서, 또는 지금도 그러하듯 이를 두고 서로 간의 의견이 대립되어 분쟁을 낳게 되는 경우가 있습니다. 그 정도로 재개발이 된다고 하면 토지 보상에 대한 것이 화제가 되기도 하는 가운데, 그 보상액수가 많거나 적거나 하는 식의 분쟁들이 빈번하게 발생하는 것을 볼 수 있기 때문입니다.


때문에 이러한 문제와 직면했을 때 생각해 볼 수 있는 것은, 일단 이러한 문제에서 법적인 다툼으로 이어나가지 않는 선에서 정당한 보상을 받는 것이라고 할 수 있습니다. 하지만 세상에 여러 생각과 의견이 존재하는 만큼 이해관계가 딱 맞아 떨어지는 경우는 찾아보기 어려울 수 있기에 결국 법적 다툼까지 이어지는 상황이 올 수 있는데요.





실제로 재개발토지보상 액수가 상당한 경우도 있을 것이고, 상황에 따라서 그 액수를 본인이 무언가를 설치하거나, 혹은 비슷한 행위를 통하여 보상액을 더 늘릴 수 있다고 생각하는 경우가 있으며 이로 인해 토지보상금액을 늘리기 위하여 각종 건물 등을 설치하는 등의 사례를 볼 수 있습니다.


하지만 법원에서 이런 것을 인정하지 않는 경우도 늘어나고 있으므로 주의가 필요한 부분이라고 할 수 있는데요. 이에 사업인정고시 전에 토지에 시설물을 설치했어도 보상을 지급하겠다는 공고가 나온 시점에서 설치한 경우, 재개발토지보상을 받을 수 있을까요? 이와 관련한 사례를 통해 알아보고자 합니다.





사안에 따르면 ㄱ씨는 관할 도시인 ㄴ시에서 운영하는 환경살리기 프로젝트 공고를 보았고 해당 공고에는 사업에 따른 재개발토지보상을 지급한다는 내용이 적혀있었습니다. 이에 따라 ㄱ씨는 재개발지역에 해당하는 자신의 토지에 여러 개의 비닐하우스와 관정 등을 설치하였으나 이내 보상 대상자에서 제외되고 말았습니다. 이러한 사실에 납득하지 못한 ㄱ씨는 보상금증액청구소송을 제기했는데요.


이 사건을 심리한 1심은 청구를 기각하며 ㄱ씨의 손을 들어주지 않았습니다. 하지만 2심에서는 ㄴ시에서 토지보상에 대한 공고를 내린 이후 재개발 지역에 시설물을 여러 개 설치하였고, 그 시점이 사업인정고시가 내려지기 전이라면 재개발토지보상의 대상자에 해당된다고 보아야 한다며 ㄱ씨의 청구를 받아들였습니다.





하지만 사안이 대법원으로 올라가면서 판결이 다시 뒤집어졌는데요. 대법원은 ㄴ시에서 진행하는 공익사업인정고시가 내려지기 전에 설치된 시설물의 경우 원칙적으로 보상을 받을 수 있다고 보았습니다.


하지만 해당 사업이 시행되는 것과 보상의 대상이 되는 재개발토지의 범위가 객관적이고 명확하게 선정된 상황에서 비닐하우스 등의 시설물을 설치했을 때 그 시설물의 크기나 사용 목적과 상관 없음이 입증 됨으로써 보상을 받을 목적으로 설치한 것이 명확하다면 재개발토지보상의 대상이 될 수 없을 것이라는 것이 대법원의 판단이었습니다.





때문에 이 사건에서 ㄱ씨는 보상공고가 내려진 후 시설물의 이용목적과 상관 없이 여러 개를 설치했는데 이 경우 대법원은 보상을 목적으로 설치한 것이라 판단하여 재개발토지보상의 대상이 되지 않을 것이라고 판시했습니다.


과거에는 이런 경우라고 하더라도, 법원에서 토지 소유자의 손을 들어주는 경우가 있었지만 현대에 들어 위의 대법원 판례에서도 확인할 수 있듯, 토지 소유자의 손을 들어주지 않는 경우를 볼 수 있는데요.





그런데 이런 식으로 보상금을 늘리기 위한 시도를 벌인 것이 아니라 합법적으로 토지를 사용하고, 문제없이 건물 등을 지었음에도 불구하고 보상을 받지 못하는 경우도 나타날 수 있을 것입니다.


그러한 상황에서 합당한 보상금을 두고 이해관계가 복잡하고 얽혀있다면 꼼꼼한 법리검토와 사실관계들을 바탕으로 체계적인 소송전략을 세워 대응해 나가는 것이 분쟁을 해결하는데 도움이 될 수 있을 것입니다.




Posted by 김채영변호사

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부동산수용보상 권리를 지키려면


국가는 공익의 이익을 위하여 끊임없는 발전과 개발을 하며 국가사업을 하고 있습니다. 그런데 이러한 국가 사업 중 개인이 피해를 볼 수 있는 경우가 생기기도 하는데요. 어떠한 부분에서 생길 수 있을까요? 바로 토지수용입니다. 국가사업이 진행될 때 그 사업에 필요한 땅이 개인의 소유지라면 그 소유지를 국가가 수용하게 되는것입니다. 그런데 이때 국가로부터 개인은 토지수용에 대해 부동산수용보상을 받을 수 있습니다.



그렇다면 어떠한 부분에서 개인이 피해를 볼 수 있을까요? 바로 부동산수용보상금 책정 시 부당한 부분이 생길 경우 피해가 생기는것인데요. 이때 정확히 보상금이 적다는 부분에 대해 근거있는 주장을 펼쳐야 자신의 권리를 지켜낼 수 있을것입니다.



부동산수용보상에 관련된 사건을 하나 보도록 하겠습니다.

국가는 어느 지역에서 공익을 위한 사업을 하기로 결정하였습니다. 그리고 그 사업을 A공사가 진행을 하게되었습니다. A공사는 국가사업을 진행하기 위하여 B등이 보유하고 있는 부동산을 사게되었습니다. 이때 A공사는 해당 무동산의 감정평가금액을 근거로 하여 땅을 사는것에 대한 협의를 통해 금액을 정했습니다.

 

그런데 이때 A공사는 B등이 보유하고 있는 땅에 송전선이 있다는 부분을 참고하고 부동산 값을 더욱 적은 금액으로 산정하게 되었습니다. 그러한 일이 있던 후 강정평가협회에서 정하고 있는 기준인 보지보상금에 대한 평가지침이 변경되게 되자 B등은 토지를 넘겨줄 때 보상금을 적게받았다고 하면서 부동산수용보상에 대한 소송을 제기하게 되었습니다.



법원은 B등이 과거에 토지수용을 당할 때 그들이 보유하고 있던 땅에 있던 송전탑은 그 땅에 고정적으로 붙어있었기에 이동이 불가능한 부분으로서 해당 땅의 정착물에 해당되는 부분이라며 공익사업법은 공공기관이 건축물이 존재하고 있는 땅을 협의를 통해 취득할 경우 건축물이 없는 상황으로 부동산비용을 산정하여 평가하게 되어있는데 A공사가 B등이 보유하고 있던 땅에 송전탑이 존재하고 있단이유 하나로 땅값을 적게 산정하여 대금을 적게 주었다고 하였습니다.

 

법원은 A공사가 법에대한 착오로 인해 합의매수대금을 적게 산정하여 B등에게 주었기에 b등에게 부족하게 준 금액과 함께 지연된 부분에 대한 손해배상을 해야한다고 하였습니다.

 

법원은 땅에 송전탑이 설치되면 그 땅의 소유자는 전기공사로부터 탑에대한 토지사용료를 받거나 부당이득금청구를 통해 보상을 받을 수도 있는데 이전에 철탑으로 인한 손실이 유지되고 있는 상황에서 부동산 값까지 적게 산정해야할 이유는 없는 부분이라고 하였습니다.



지금까지 부동산수용보상에 관련하여 사건을 하나 보았습니다. 이를 보시면 아시겠지만 부동산수용보상에 대하여 권리를 주장하고자 한다면 관련된 법리와 상황에 대한 정리를 우선적으로 진행 하신 후 자신의 권리가 이루어질 수 있는 방향으로 나아가시는 것이 좋은 방법이 될것입니다.



Posted by 김채영변호사

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토지보상금분쟁 발생에 대한 대처는

 

국가는 공익을 위해 국가사업을 진행하곤 합니다. 이때 땅이 필요한 경우가 생기면 토지를 수용하여 국가사업을 진행합니다. 이때 국가사업이 진행되는 지역에 땅을 갖고있던 이들의 경우 그 땅을 국가에 넘겨주어야 하는데요. 이것을 거부할 수 있는 부분이 아니지만 국가에서 수용에 대한 보상으로 어느정도 금전적으로 지급을 해주게 됩니다.

 

이때 보상금에 대해 정하게 되는데 마음에 안드는 결과가 나온다면 토지보상금분쟁이 발생되기도 합니다. 이때 타당성을 적극어필하여 권리를 지켜내는 것이 중요한데요. 오늘은 토지보상금분쟁에 관련된 사건을 살펴보도록 하겠습니다.

 

Q는 채석장 땅을 갖고 채석장을 운영하고 있었습니다. 그런데 어느날 Q의 그 땅이 국가사업의 대상토지로 정해지게 되었습니다. 그리하여 Q는 국가사업을 담당하여 진행하던 공단으로부터 해당 땅 중 어느정도를 국가에 넘기는 대가로 보상금을 6천여만원을 받기로 하였습니다.

 

이에 Q는 채석장 안에 있는 돌들까지 금액을 책정하였을 때 보상금이 맞지 않는다며 소송을 제기하였습니다. 그러나 사건을 담당한 원심은 돌을 채취할 수 있는 시간이 수용재결이 되기 전에 끝나게 되었으며 건설사업이 진행되는 과정 중에는 돌을 캐내는 것이 어려울것으로 보여진다고 하며 그 땅 안에 재산이 될 수 있는 돌이 있다고 해도 그 돌을 합법적으로 채취할 수 있는 행정적인 조치가 발생되지 않는 이상 토지보상에 대한 보상 대상이 될 수 없다고 판단하여 Q의 청구를 기각하였습니다.

 

이 사건을 본 대법원은 원심의 판결을 깨고는 다시 재판하라며 돌려보냈습니다. 대법원은 이때 토지수용의 목적이 된 국가사업으로 인해 돌을 채취할 수 있는 허가를 못받은 경우까지 행정적인 조치가 없었다고 보거나 불가능 하한 부분이라고 봐서는 안된다고 하면서 해당 땅에 매장되어있는 돌은 채취하여 가동될 경우 건축에 사용될 수 있는 돌로서 활용될 수 있는 부분이기에 가치있는 자원으로서 토지보상금에 영향을 줄 수 있다고 판단하였습니다.

 

지금까지 토지보상금분쟁이 발생된 사건을 보았는데요. 위 사건을 보면 아실 수 있듯 부동산 가체만 놓고 토지수용에대한 보상금을 정하는 것이 아니라 그 안에 있는 자원에 대한 부분도 토지보상금분쟁의 원인이 될 수 있음을 알 수 있었습니다.

 

 

Posted by 김채영변호사

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토지수용소송 속에서 권리를 찾아보자


땅을 보유하고 있는데 갑자기 국가에서 해당 지역이 공익을 위한 개발지역으로 선정되었다며 해당 땅을 내놓으라고 한다면 당황스러울 것입니다. 이것을 토지수용이라고 하는데요. 국가가 국민들의 공익을 위한 사업을 진행하기위해 필요한 땅을 수용하는것으로서 이것은 해당 땅의 보유자로선 따를 수밖에 없는 부분입니다. 그렇다고하여 무상으로 땅을 넘기는 것이 아니라 어느정도의 보상을 받고 넘기게 되어있는데요. 토지보상금이라고도 합니다. 그런데 이 보상금의 산정에 문제가 있는 경우가 생기기도 합니다.



이 경우 토지수용소송이 진행될 수 있는데요. 어떠한 부분에서 보상금이 적은지, 합당한이유와 근거, 증거자료가 있어야 원활한 진행이 가능할것입니다. 만약 해당 보상금이 부족하다고 느껴지거나 하는 상황이 생긴다면 그에따른 보상금을 추가로 더 받을 수 있을지 변호사를 통해 토지수용소송을 제기하는 방안을 검토해보는것도 문제 해결의 방안중 하나가 될 수 있을것입니다.

 

오늘은 토지수용소송에 관련된 사건 중 하나를 살펴보도록 하겠습니다. 이 소송은 제소기간이 쟁점이된 사건입니다. Q라는 사람은 땅을 보유하고 있는 사람이었습니다. 그런데 어느날 토지수용이 진행되게 되어 Q는 토지수용위원회와 오랜시간 보상금으로 다툼을 하다가 수용재결서를 받게되었습니다



그 이후 60일이 지나 Q는 법원에 보상금이 적다며 보상금을 올려달라고 하면서 토지수용소송을 제기하게 되었습니다. 그러면서 Q는 법원에 토지수용소송의 제소기간이 60일인 것은 너무 짧다면서 위헌이라는 주장을 하였지만 기각되자 헌법소원을 진행하게되었습니다.

 

Q의 헌법소원을 본 헌재는 토지수용소송의 제소기간이 60일인 것은 위헌이 아니라 합헌이라는 결정을 내리게 되었는데요. 이 결과가 나오게된 이유를 헌재의 이야기를 통해 알려드리겠습니다.



헌재는 토지수용을 필요로 하는 공익사업은 국민에의 공익을 위한 사업으로서 국민들의 경제적인부분에 크게 영향을 주는부분으로서 빠르고 문제가 생기지 않도록 진행해야 하는부분이라고 하며 이것이 신속히 진행되려면 토지수용도 신속히 정해서 진행해야할 필요가 있다고 하였습니다.

 

이어 헌재는 Q가 토지수용위원회와 수지수용재결에 대한 단계를 진행해오면서 오랜기간동안 이미 보상금의 크기로 다퉈온 것으로 알고 있는데 수용재결서를 받은 후 60일 이내에 자신이 받게되는 보상금에 대해 정정을 요구하는 소송을 제기하는 것은 충분히 가능한 부분이라고 하면서 60일이라는 제소기간이 땅주인의 재팥청구권을 침해하게 된다고 볼수 없다고 하였습니다.



지금까지 살짝 토지수용소송에 대한 사건을 보았습니다. 만약 이런 문제가 발생된다면 어떻게 해야할지 몰라 어려움을 느낄 수 있는데요. 토지수용이 발생되면 미리부터 변호사의 조언을 들어보는것도 방법 중 하나가 될 수 있을것입니다.

 

이에 김채영 변호사는 토지수용소송으고 고민하는 분들에게 적극적인 법률조언과 재판에 대한 조력을 통해 의뢰인의 권리가 이루어질 수 있도록 도움을 드리고 있습니다.



Posted by 김채영변호사

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토지수용손실보상 받지 못해 억울한가요



정부나 지자체가 주체가 되어 시행하는 토지수용이란 공공사업을 위해서 필요한 토지 등을 직접 소유하고 있는 사람으로부터 강제 징수하는 것을 말합니다. 사유재산은 공익을 위해서 정당하게 보상해준 이후 수용하고 사용할 수 있다고 헌법에 명시되어 있습니다. 이를 근거로 토지수용법이 공공사업을 수행하고 사유재산을 보장하는 것을 조화롭게 이루어지도록 그 요건, 절차, 효과, 손실보상을 규정하고 있습니다. 여기서 손실보상이란 공익사업을 위해서 토지 등의 취득이나 보상에 대한 법률사항으로, 이로 인해 토지를 가진 사람 또는 관계자가 입은 손실을 사업시행자가 물어주어야 합니다. 손실보상은 현금으로 보상하는 것이 원칙이지만, 분할제한 면적 이상의 땅을 사업을 시행하는 사람에게 넘겨준 사람은 공익사업의 시행으로 만든 토지로 보상받을 수 있습니다.





이처럼 토지수용손실보상에서 혼자서 진행하기에 절차가 복잡할 수 있고 당사자에게 부담스럽게 다가올 수 있습니다. 토지수용손실보상은 금전적으로 액수가 큰 사유재산이 오고 가는 일인 만큼 법적으로 다양한 경험이 있는 제 3자의 도움이 필요할 수도 있습니다. 실제 사례를 보고, 토지수용손실보상에서 유의있게 짚고 넘어가야 할지, 법적인 대응은 어떻게 하면 좋을지 알아보겠습니다.


A지역 자치단체는 전통시장의 시설을 현대화하자는 사업의 일환으로 주차장을 만들기 위해 A지역의 소구역인  a동 일대 토지와 그 토지 위에 있는 건물을 사들였습니다. ㄱ씨 등은 당시 A 자치단체가 매입한 건물을 빌려 자영업을 운영하고 있었는데요. 주차장 설치 사업 때문에 임대차 계약이 해지되어 자영업의 운영을 접어야 했습니다. ㄱ씨 등은 공익사업에 해당하는 전통시장 주차장 설치 사업을 하기 위해서는 사업시행자인 A 지자체가 영업에 손실을 받은 것 등을 보상해야 하는데, 어떠한 보상이 없는 상황에서 사업을 시행해 손해를 끼쳤다며 국민권익위원회에 민원을 제기했습니다. 이를 받아들인 국민권익위원회는  A 지자체에게 ㄱ씨 등에게 영업에 끼친 손실을 보상하라며 시정권고를 내렸지만,  A 지자체는 어떤 조치도 취하지 않았습니다.





이에 ㄱ씨 등은 영업손실보상금과 위자료 등  약 3억여만원을 지급하라며 소송을 냈습니다. 이에  A 지자체는 지자체가 설치하는 면적 기준에 미달하는 주차장은 도시 및 군관리계획으로 정해야 하는 사업이 아니라며 이또한 토지보상법에서 정한 공익사업에도 해당사항이 없다고 맞섰습니다.


1심에서는 전통시장 주차장 설치사업이 공익을 위한 사업에 해당한다고 하면서도 ㄱ씨 등이 손실보상금을 청구하는 것이 아닌 민사적인 손해배상을 청구하는 것이기에 공무원들의 불법성을 판단해야 한다고 하면서 임대인들이 A지자체에 토지를 인도한 과정 또는 휴업, 폐업한 경위등을 미루어 볼 때 손실보상금을 미지급한 사정만으로 ㄱ씨 등에게 민사상 불법행위를 했거나 공무원의 과실 또는 고의로 법령을 어겨서 손해를 입혔다고 인정하기 어렵다며 A지자체에 손해배상청구소송을 낸 ㄱ씨 등에게 원고 패소 판결했습니다.


이에 불복한 ㄱ씨 등은 항소를 했고, 양쪽의 의견을 수렴한 재판부는 1심을 취소하며 다음과 같이 밝혔습니다. 국토계획법 시행규칙은 주차장 중에서 기준치 미달의 규모에 대해서는 도시 및 군계획시설로 정하지 않고서도 이를 설치할 수가 있다는 내용일 뿐이지 공익사업에서는 해당하지 않는다는 취지의 규정은 아니라고 판시했습니다. 덧붙여 유통산업과 지역상권의 활성화 둘 사이의 균형있는 성장을 꾀하여 궁극적으로 국민경제의 발전에 보탬이 된다는 시장활성화기본계획에 따른 전통시설의 현대화사업계획은 공익을 위한 사업에 해당한다고 설명했습니다. 





이어서 ㄱ씨등은 합법적으로 건물을 임차해서 영업해왔는데, A지자체가 토지 매수를 시작하면서 내세운 조건으로 임차인 등의 점유를 완전 해지하거나 또는 완전히 제거해야한다는 내용을 받고 임대인들이 더 이상 임대차 계약을 갱신하지 않았기 때문에 ㄱ씨 등이 폐업하거나 휴업하게 된 것이라고 법원은 밝혔는데요. ㄱ씨 등은 토지보상법으로 봤을 때 손실보상 대상이기 때문에 A지자체는 영업손실을 보상할 의무가 있다고 설명했습니다. 그러면서 A지자체가 토지보상법에 따라 이루어지는 손실보상 절차를 온전히 이행했다면 ㄱ씨 등은 영업손실보상금으로 새로운 영업 근거지에서 정상적으로 영업을 할 수 있었을 것이라며 영업손실 보상금을 미리 수령하지도 못한 상태에서 건물을 소유자 또는 A 지자체에 명의를 넘겨줌으로써 더 이상 영업을 하지 못했고 원래 생활하던 상태가 깨지는 불이익을 입게 됐다고 판시했습니다. 이런 이유로 재판부는 A지자체는 ㄱ씨 등 4명에게 위자료와 영업 손실등 약 2억원을 지급하라며 원고일부승소 판결했습니다. 



이 판결은 지방자치단체가 추진한 전통시장 주차장 설치사업이 공익사업인데도 불구하고 이를 지정하지 않아서 임차인 들이 영업손실을 보상받지 못했다면 지자체가 임차인들에게 위자료는 물론 영업손실까지 물어야 한다는 판결이었습니다.


이상으로 토지수용손실보상이 이루어진 사례를 살펴보았는데요. 이처럼 토지수용에 있어서 사유재산이 강제성을 띄고 거래되다 보니 요구하지 않는다면 그 권리를 침해당할 수가 있는데요. 막상 토지수용 절차가 진행되기 시작했다면 어떻게 보상받을 수 있는지 막막하실 수 있습니다.  토지수용손실보상을 진행하면서 받을수 없다면 소송을 통해서라도 보상을 받아낼 수 있는데요. 이런 과정은 주거할 권리, 영업할 권리등이 침해받을 수도 있어 이러한 사실들을 반영하여 주장하면 좋을 수도 있습니다. 또한 복잡한 용어와 절차 때문에 혼자 진행하기에 부담이 되실 수 있는데요. 그래서 제 3자의 도움을 받아 상담을 통하여 면밀하게 분석하는 것이 필요할 수도 있겠습니다.


김채영변호사는 토지수용손실보상에 대한 상담을 다년간 진행하며 쌓은 다양한 경험과 지식을 통해 의뢰인에게 도움을 드려오고 있습니다. 이처럼 토지수용손실보상에 대한 상담을 원하시는 분은 다양한 경험을 가진 변호사를 만나 사건진행을 하시는 것이 나은 결과를 부르는 열쇠가 될 수도 있겠습니다.




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