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부동산소송

건물명도소송 무상 거주확인서가?

by 김채영변호사 2017. 4. 3.

건물명도소송 무상 거주확인서가?



요즘과 같이 경제적 사정이 좋지 못한 때에는 보증을 서게 되거나 채무자에게 담보를 제공하는 상황이 올 수가 있는데요. 만일 채무자의 채무이행이 이루어지지 않을 경우 한 순간에 재산을 날리게 될 수 있으니 주의하여야 합니다.


임차인이 상가 소유자의 부탁에 따라 허위로 무상임대차 확인서를 써 줬다가 건물이 경매로 넘어간 사례가 있는데요. 이 경우 임차인은 대항력을 주장할 수 있을까요? 금일 살펴볼 사안은 이러한 문제로 제기된 건물명도소송 사례입니다.




한 상가 사무실을 빌려 공인중개사로 활동하고 있던 A는 어느 날 건물 소유자 B로부터 은행에서 담보 대출을 받아야 하니 무상 거주확인서를 작성해 달라는 부탁을 받고 이를 승낙했습니다.


이후 B는 해당 상가를 대상으로 근저당권을 설정하고 대출을 받았는데요. 갚지 못해 결국 상가는 경매에 넘어가게 되었습니다. 상가를 경락 받은 C사는 A에게 사무실을 비워달라는 요청을 했지만 A는 보증금을 반환해주면 나가겠다며 동시이행의 항변을 주장해 건물명도소송이 제기되었습니다.




경매를 통해 부동산을 낙찰 받고 대금 지급 후 6개월이 지났음에도 인도명령 대상자 등이 부동산의 인도를 거절할 때 매수인은 관할법원에 건물명도소송을 낼 수 있는데요. 여기서 A는 유상임차인으로서 대항력을 주장할 수 있을까요?




건물명도소송 1심에서는 C사가 승소했지만 2심은 경매 이전 B가 무상 거주확인서를 작성해 준 사실이 있다고 하더라도 경매절차에서 임대차 관계를 분명히 한 이상 C사가 경매가격 결정에 있어 어떠한 신뢰를 줬다고 할 수 없으므로 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하는 것이라 볼 수 없다며 B의 손을 들어주었습니다. 그렇지만 대법원의 판결은 또 달랐는데요.


대법원은 해당 상가에 관한 임의경매절차에서 현황조사서 상 A가 상가 임차인이라는 사정은 나와있지만 근저당권자인 은행은 경매법원에 A가 작성한 무상 거주확인서를 첨부해 임차인의 권리배제신청서를 제출했다고 밝혔습니다.


대법원은 만일 C사가 무상 거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰해 매수신청금액을 결정했다면 A가 C사의 인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장해 임차보증금 반환과 동시이행의 항변을 하는 것이 신의성실의 원칙에 어긋나 허용될 수 없다며 건물명도소송에서 C사의 손을 들어주었습니다.




금일 살펴본 사건은 상가 소유주에게 무상 거주확인서를 허위로 작성해 준 임차인이 경락자에게 동시이행의 항변을 주장하며 상가 인도를 거부했지만 대항력을 주장할 수 없다는 판결이 난 사례였습니다. 


부동산과 관련된 분쟁은 일반인이 해결하기 힘든 부분이 있으므로 부동산전문변호사인 김채영변호사와 상담하시어 수월한 해결 하시길 바랍니다.



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