상가건물임대차보호법 계약갱신 요구 규정

상가건물임대차보호법 계약갱신 요구 규정

상가건물임대차보호법 계약갱신 요구 규정과 관련하여 사례를 살펴보면 A씨는 병원을 하기 위해 5층짜리 건물을 B씨로부터 15억여 원에 구입하기로 한 뒤 계약금을 준 상황의 사안을 볼 수 있습니다. 당시 건물 지하에는 C씨 부부가 노래방 등을 임차해 운영하고 있었는데요.

C씨 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전 계약갱신 요구를 하면 계약기간이 연장되는 상황이었지만 공인중개사 D씨는 이런 점을 A씨에게 설명하지 않았습니다. 병원을 차리기 위해 임차인들이 나가줘야만 했던 A씨는 C씨에게 퇴거해달라며 권리금 명목으로 1억 5000만원을 주었고, 이로 인한 손해에 대해 A씨는 공인중개사 D씨가 계약갱신 요구 규정에 대한 설명을 소홀히 했다며 손해배상 청구소송을 낸 것입니다.

이에 법원은 D씨와 공인중개사 협회가 3200여만 원을 지급하라며 원고일부승소 판결을 내리게 됩니다. 재판부는 A씨는 병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며, 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현했으므로 D씨는 임차인이 상가건물임대차보호법상 계약갱신 요구를 할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인 설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 A씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 밝힌 것입니다.

그러나 재판부는 중개인의 설명에만 의지해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 A씨에게도 책임이 있으므로 손해배상액은 40%로 제한한다고 덧붙였습니다. 이번 판결은 공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 매수인에게 상가건물임대차보호법상 임차인이 계약갱신 요구 규정을 설명하지 않아 예상 밖의 손해를 입은 매수인에게 중개사가 그 손해를 배상해야 한다는 첫 판결입니다.

이 사건소송에서 공인중개사의 잘못으로 인정받을 수 있었던 것은 상가건물임대차보호법 제10조에 의해 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 요구를 할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 규정되어 있기 때문으로 볼 수 있습니다.

상가건물임대차보호법에서 말하는 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는데요. 이렇게 임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과다함에도 임대차기간의 만료로 인해 영업장을 옮겨 초기 비용 회수를 못하여 손실을 입는 것을 막기 위한 것임을 확인할 수 있습니다.

실제로 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법이라고 할 수 있습니다. 따라서 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물임대차보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용되곤 합니다.

더욱이 상가건물임대차보호법은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호하는 특징이 있으며, 임대차는 채권이기에 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 그 등기가 없어도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수도 있습니다.

이에 따른 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매나 경매 등의 원인으로 소유자가 바뀐 경우에도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인의 지위가 유지됩니다. 즉, 건물의 소유자가 변경된다 하더라도 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용 및 수익할 수 있고, 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 될 것입니다.

오늘은 김채영 변호사와 함께 상가건물임대차보호법 계약갱신 요구 규정에 대한 내용들을 살펴보았는데요. 이러한 내용에 대해 궁금한 점이 있다거나 관련한 법적인 문제로 예상치 못한 피해를 입고 있는 경우 상가임대차보호법에 정통한 법률가를 선임하는 것이 그 피해를 최소화할 수 있는 현명한 방법이 될 수 있습니다.