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건설 소송

주택분양보증 제도 보호대상인 분양계약

by 김채영변호사 2015. 7. 29.

주택분양보증 제도 보호대상인 분양계약



과거 한 건설회사의 검찰수사 과정에서 자금 조달 목적으로 차명계약자를 동원하여 다수의 허위 분양계약을 체결한 사실이 드러나 화제가 된 바 있습니다. 이와 같이 실제로 분양 받을 의사가 없는 사람들에게 일정한 대가를 지급하고 체결한 분양계약의 경우 오늘 살펴볼 주택분양보증 제도의 보호대상이 될 수 없다는 것은 분명하게 볼 수 있는데요.


이러한 주택분양보증 제도의 경우 사업주체가 주택의 완공 이전에 분양을 함으로 발생할 수 있는 분양계약 상 의무를 이행하지 못할 위험으로부터 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 제도이기 때문입니다. 하지만 문제는 선의의 수분양자를 구별하는 것이 쉽지 않다는 데서 비롯될 수 있습니다.





실제로 앞서 잠깐 언급한 사건에서 대한주택보증은 차명계약자 외에도 해당 건설회사가 임직원과 협력업체 임직원들에게 분양한 경우에도 모두 정상적이지 않는 계약이라고 간주하여 보증금 지급의무를 부인한 것으로 나타나는데요. 이에 대해 하급심에서 엇갈린 판결들이 지속되던 중 대법원이 협력업체 임직원 등을 선의의 수분양자로 볼 수 없다는 취지로 판시함으로 해당 사건은 법률적으로 어느 정도 마무리된 상태로 볼 수 있었습니다.


그렇지만 실무상으로 보면 현재도 이루어지고 있는 임직원 분양이나 협력업체 분양 중 어떤 것이 진정 분양이고 어떤 것이 징표를 갖추면 비정상적인 분양으로 판단되는지 명확한 기준을 찾기 어려운 실정입니다. 이와 관련하여 최근 대법원이 주택분양보증 제도의 보호대상이 될 수 있는 분양계약인지에 대해 비교적 명확한 판시를 한 사례를 살펴볼 수 있었습니다.





그 사안은 A회사가 시행하고, B회사가 시공하는 아파트를 C가 분양받게 됩니다. 이에 분양계약상 정해진 계약금 중 일정금액은 C가 A로부터 차용해 납부했고, 나머지는 A가 C를 대신해 납부했는데요. 이후 C는 은행으로부터 중도금대출을 받아 중도금을 납입했고 중도금 이자를 납입해 오고 있었습니다. 하지만 추후 시공사가 부도가 나 보증사고가 발생하게 되는데요.


이에 대한주택보증은 수분양자들에게 분양대금을 돌려주는 환급이행을 실시했는데, C의 경우에는 비정상적인 계약자이기에 분양대금을 환급해 주지 않았습니다. 하지만 고등법원에서는 분양률을 높이기 위해 분양대금 중 일부를 대납해 주는 방식의 분양이 이루어지고 있기 때문에 계약금을 대납해 준 사실만으로 비정상적인 계약으로 볼 수 없으며, C가 중도금대출이자를 납부해온 사정 등에 비추어 C를 비정상적인 계약자라고 볼 수 없다고 판시하게 됩니다. 즉, C도 주택분양보증 제도의 보호대상이라고 판단한 것입니다.





하지만 대법원은 판단은 다르게 나타납니다. 실제로 대법원은 분양실적이 저조한 상태라서 C가 투자가치 등을 고려해 아파트를 구매했다고 보기 어려우며, 특히 C가 시공사인 B의 개발 사업팀 과장으로 근무하면서 현장관리 및 분양대금관리 업무를 직접 담당하고 있어 A와 B의 자금거래 상황을 잘 알고 있었던 사실을 들었습니다.


더욱이 계약금을 대납한 다른 수분양자들의 경우 대납사실에 관한 확인서를 제출받았는데도 C에게는 제출받지 않은 사실과 서울에 주소를 둔 C가 거주할 목적으로 마산시 소재 아파트를 분양받았을 것으로 보이지 않고, 달리 투자가치가 있어 보이지도 않는 점 등을 고려할 때 비정상적인 분양계약으로 보아야 한다고 판시한 것입니다.





오늘은 주택분양보증 제도 보호대상인 분양계약 사례를 살펴보았는데요. 앞서 살펴본 주택분양보증 제도 보호대상인 분양계약과 관련한 대법원 판결에 의할 때 시행사나 시공사의 자금 사정 등을 잘 아는 임직원이나 협력업체 직원이 분양을 받을 경우에는 주택분양보증 제도의 보호를 받기 어렵다는 점을 감안해야 할 것입니다. 


만일 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 관련한 법적인 분쟁이 발생한 경우 변호사 등 법률가를 선임하여 해결방안을 모색하는 것이 효과적일 수 있습니다. 이에 실질적인 대응책 마련을 위한 법률자문에 김채영 변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.




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