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부동산소송

임대차보증금 반환채무의 면책적 인수

by 김채영변호사 2015. 7. 24.

임대차보증금 반환채무의 면책적 인수



부동산 거래 시에는 임차인이 존재하는 경우 매수인이 임대차보증금 반환 채무를 인수하고 그 액수만큼 매매대금에서 공제하는 약정을 체결하는 일이 많이 보입니다. 그런데 추후 매수인이 임대차보증금을 반환할 수 없는 사정이 생긴다면 임차인은 종전 임대인을 상대로 보증금을 지급해 달라고 할 수 있을지에 대해서 의문을 가질 수 있는데요.


실제로 주택의 경우라면 주택임대차보호법에 입각하여 매수인이 임대인 지위를 당연히 승계하기 때문에 보증금 반환 채무도 양수인이 승계하게 되며, 종전 임대인을 상대로 보증금 반환을 구할 수는 없을 것입니다. 하지만 주택이 아닌 건물의 임대차의 경우에는 임대차보증금 반환을 받을 수 있을까요?





이에 대해 구체적인 사안을 통해 살펴보면 X는 Y로부터 Y소유의 건물 중 지하 1층, 4층을 보증금 10억 원, 5층을 보증금 1억 원에 임차하게 됩니다. 임대차기간 중 Y는 위 건물을 Z에게 매도하면서 Z가 위 보증금채무 11억 원을 인수하기로 하면서 해당 액수만큼 잔금에서 공제하기로 합의를 하게 되는데요.


이후 X는 Z에게 매월 임대료를 지급하고 Z가 임대인 지위를 승계했다고 X에게 통지한 것에 대해 어떠한 이의도 제기하지 않았습니다. 하지만 그 후 X는 임대차가 종료했는데도 불구하고 Z에게 임대차보증금 반환을 받지 못하자 종전 임대인인 Z를 상대로 임대차보증금 반환을 구하는 소를 제기하게 됩니다.





고등법원은 X가 Z에게 임대료를 지급한 사실과 Z가 임대인 지위를 승계했다는 통지를 받고도 이의를 제기하지 아니한 사실 등을 종합해 보면 임차인인 X도 Z가 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하거나 임대인의 지위를 인수하는 것에 관해 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있다고 보았는데요. 따라서 Y가 여전히 임대인의 지위에 있음을 전제로 하는 X의 임대차보증금 반환 청구를 받아들일 수 없다고 판단하게 됩니다.





하지만 대법원의 판단은 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 한다고 말하는데요.


면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다고 전제한 후 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의해야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의해서도 가능하지만 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이기 때문에, 만일 임대보증금 반환 채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정해서는 안 된다고 본 것입니다.





위 임대차보증금 반환채무 인수 사건에서는 Z가 이 사건 부동산을 취득한 당일 신탁회사와 부동산 담보신탁 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳐준 사정 등을 고려해볼 때 소유권이전등기 당시 X가 Z로부터 임차보증금 반환채권을 회수할 가능성이 컸다고 보기 어려우므로 임차인이 면책적 채무인수에 동의했다고 보기 힘들다고 판시한 것입니다.


임대인 입장에서는 임차보증금 반환채무를 새로운 매수인이 면책적으로 인수한다는 점에 대해 임차인으로부터 동의를 받지 않으면 나중에 보증금 반환채무를 부담하게 될 위험이 있다는 점을 유념해야겠습니다. 오늘은 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 사안을 살펴보았는데요. 이에 관련해 법적인 문제가 발생한 경우 김채영 변호사가 실질적 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.




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