분양가 상한제 폐지란

분양가 상한제 폐지란

 

- 분양가 상한제 폐지에 대한 옹호와 우려의 목소리 나눠져 

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부동산소송 김채영변호사

 

 

최근 정부가 거의 모든 공동주택에 적용되는 분양가 상한제를 공공택지나 가격 급등이 우려되는 지역만 남기고 민간택지에 대해서는 없앨 방침이라고 밝혔다. ‘분양가 상한제’란 아파트 등 분양가를 산정할 때 택지비용과 기본형 건축비에 건설사 이윤을 더해 건설업체가 분양가를 정하면 지방자치단체의 심의를 받아 최종 결정하도록 하는 제도다.

 

2005년도에 정부가 조성하는 공공택지에 건축되는 아파트에 처음 도입되어, 2007년도에는 민간택지에도 확대 시행됐다. 건설업계와 부동산 업계에서는 재건축 초과이익 환수제와 함께 이를 대표적인 ‘대못 규제’라고 꼽고 있다.

 

분양가상한제 적용주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시해야 한다. 분양가상한제 적용주택은 전매행위가 제한되며 수도권은, 공공택지 중 해당 지구 면적 50% 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발한 경우 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택은 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 70% 이상이면 7년 동안, 그 미만이면 10년 동안 전매가 제한된다.

 

 

 

시장에 맡겨도 부동산 가격이 급등하지는 않을 것

신축 아파트의 분양가에 제한이 생기면 기존에 건축된 아파트의 가격이 신축 아파트의 가격보다 아래에서 형성되기 마련이다. 이에 분양가 상한제는 아파트 가격이 급격히 상승하거나 부동산 시장의 과열을 막기 위한 규제효과가 있었다.

 

하지만 부동산 경기침체가 장기간 이어지면서 아파트 등 모든 공동주택에 일률적으로 적용해 온 현행 분양가 상한제의 시효가 끝난 것으로 평가되고 있는 것이다.  이제는 시장에 맡겨도 부동산 가격이 급등하지는 않을 것이다.

 

더욱이 과거 중대형을 중심으로 집값이 급격히 상승했다면 현재는 실수요가 있는 중소형 아파트가 시장을 이끌고 있어 전처럼 분양가가 급속도로 상승하는 일은 없을 것이라는 전망이다.

 

또한, 분양가 상한선에 맞춰 주택을 공급하다 보니 양질의 아파트를 공급하기 어려운 점도 상한제 폐지에 대한 근거로 작용한다. 따라서 분양가 자율화로 다양한 수요에 맞춘 아파트가 공급된다면 부동산 시장에 활기를 더할 거라는 것이다. 

 

 

 

건설업체 등 일부를 위한 정책이라는 비판

반면 중대형 아파트에 대한 수요가 줄고 있는 상황에서 선별적인 분양가 자율화는 부동산 시장에 큰 영향이 없고 부작용만 생길 가능성이 있다는 주장도 제기된다. 올해 주택거래현황이 작년 동기에 비해 평균 30% 상승했고 매월 주택거래건수도 5월을 제외하고는 작년에 비해 높았고, 2월 이후로 줄어든 주택거래건수도 정부의 ‘주택임대차 시장 정상화’ 정책과 세월호 참사 후 위축된 투자 때문이지, 분양가 상한제가 원인이 아니라는 것이다. 

 

따라서 분양가 상한제 폐지에 우려하는 이들은 부동산 시장이 천천히 정상화를 찾아가고 있는 과정에 또다시 거품이 생길 수 있다고 보고 있다. 즉 장기적으로 분양가 상한제 등 정부의 시장개입을 줄여나가는 것에는 동의하지만 폐지는 아직 때가 아니라는 주장이다.

 

오히려 집값의 안정화를 통해 서민들의 주택마련이 더 우선되어야 한다는 것이다. 더욱이 분양가의 상승으로 신축 아파트를 중심으로 집값이 상승한다고 해도 실수요가 없어 부동산 시장 활성화로 이어질 가능성이 낮다고 보고 있다.

 

실제 지난해 말 서울의 분양가 상한제 적용을 받지 않는 아파트가 청약률 20대 1을 넘었지만 실제 계약으로 이어진 것은 많지 않았고, 계약을 하더라도 높은 분양가 부담으로 분양권 거래도 거의 이뤄지지 않은 것으로 알려졌다.

 

따라서 분양가 상한제를 없앤다고 해서 부동산 경기가 활성화된다는 보장이 없고 오히려 일부 건설업체에 특혜만 줄 수 있다는 지적이다. 이러한 엇갈린 의견들로 인해 오는 9일 국회 국토교통위원회 첫 법안심사소위를 앞두고 분양가 상한제 탄력 운용 등의 입법 결과에 귀추가 주목되고 있다.