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칼럼 및 기고

부동산가계약 시 환불 규정 명시 필요

by 김채영변호사 2014. 3. 12.

부동산가계약 시 환불 규정 명시 필요


 

  

김채영 부동산상담변호사

 

 

부동산가계약 환불 못 받아 가슴앓이 끙끙

 

가계약 내용 및 규정 정확히 명시할 필요 높아…

 

 

 

최근 각 지역 지자체가 부동산 거래 시 유의사항 알리기에 힘쓰고 있다. 대표적인 이사철인 봄이 다가오자 그에 따른 분쟁을 줄이려는 노력이라 해석된다. 그중 계약 전 가계약금 요구에 대한 주의도 빼놓지 않고 있다. 가계약금은 법률상 계약금이 아니므로 요구에 응하지 않아도 된다는 내용이 주요 골자다.

 

 

 

 

 

 

 

실제 부동산 거래에 있어 가계약은 빈번히 일어나는 행위다. 여기에서 말하는 가계약이란 부동산 거래나 임차 등 계약 시 정식 계약을 맺기 전 임시로 맺는 계약을 말한다. 흔히 계약 전 다른 사람이 먼저 계약하는 것을 막고 해당 부동산을 확보해 놓기 위해 가계약이 이루어지곤 한다. 즉, 거래가 완전히 이루어지기 전에 계약을 완료할 가능성이 높다는 의미의 임시 약속인 것이다.

 

 

 

그런데 문제는 이러한 가계약과 가계약금에 대한 법률적 효력이 문제시 될 수 있다. 우선 비슷한 조건의 부동산일지라도 상호여건에 따라 가계약금 액수는 동일하지 않기 때문에 매수자 또는 임차인 입장에서 경제적 부담이 적지 않다. 더군다나 환불에 대한 언급이 확실하지 않을 경우 가계약금을 돌려받지 못 할 수도 있다.

 

 

 

법무법인 대교의 김채영부동산상담변호사는 “흔히 구두나 전화 등 증빙 없는 쌍방 간의 합의를 통해 가계약이 이루어지는 경우가 많다”며 “이러한 경우 가계약 파기로 인한 분쟁 시 가계약금이 제대로 환불되지 않을 수 있어 주의해야 한다”고 지적했다.

 

 

 

 

 

 

 

특히 이처럼 구두상의 합의나 계약금 일부를 먼저 지급하는 가계약 시 통상적인 계약적 구속력이 형성되지 않는 경우가 많은 것으로 나타났다. 보통 구두계약도 계약 성립의 일종으로 치부하기 때문에 계약이 실질적으로 이루어지지 않은 경우 거래 예정자에게 계약해지를 빌미로 가계약금에 대한 반환을 거부하는 사례가 발생하는 것이다.

 

 

 

초봄 부동산거래가 활발해지며 대학생이나 사회초년생의 가계약 피해에 대한 문의가 급증하고 있다. 이들의 경우 이러한 사정을 몰라 독립을 위해 오피스텔, 원룸 등을 알아볼 때 공인중개사가 계약을 부추겨 우선적으로 가계약금부터 지급하곤 한다. 그러나 부모님의 독립 반대 등 여타 사정으로 인해 계약이 이루어지지 않을 경우 가계약금 환불에 어려움을 겪고 있는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

김채영 변호사는 “가계약의 가장 큰 단점은 본계약 체결의 의무가 생기는 대신 그러한 의무를 이행하지 못할 경우에 대한 대비가 미비한 것”이라며 “확정적인 계약을 위한 가계약은 물론 급한 매물로 인한 가계약 시 계약의무 이행이 어려울 경우를 감안해 이에 대한 언급이 필요하고 또 그를 증명할 수 있는 자료를 만들어 두어야 한다”고 조언했다. 다시 말해 계약시점 가계약의 의사전달과 함께 증빙자료, 예를 들어 임시 계약서나 녹취 등의 증거를 마련해둘 필요가 큰 것이다.

 

 

 

이처럼 가계약일지라도 계약내용과 조건 등에 대해 정확히 명시하지 않을 경우 분쟁이 발생할 여지가 다분하다. 가계약의 경우 당사자들의 다양한 이해관계가 반영돼 합의가 이루어지기 때문에 각 사례마다 가계약 행위의 구속력의 정도나 규정하는 내용이 각양각색이다. 이에 따라 그 법적 성질이나 효력에 대한 파악이 쉽지 않을 수 있다. 이와 관련해 가계약 시 주의사항에 대한 내용을 숙지해둘 필요가 클 것으로 보인다.

 

 

 


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