‘조상 땅 찾기’로 찾은 땅, 권리 되찾으려면?_김채영 부동산 변호사

‘조상 땅 찾기’로 찾은 땅, 권리 되찾으려면?

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김채영 부동산 변호사

 

 

 

 

전국적으로 ‘조상 땅 찾기’를 통한 상속권 회복이 잇따르고 있다. 서울시만 해도 지난해 이 서비스로 시민 1만4천여 명이 찾은 조상 땅 면적이 77.2㎢(6만4184필지)로 이는 여의도 면적 26.6배에 해당하는 수준이라 밝힌 것이다. 실제 조상 땅 찾기 서비스가 시행된 2001년 이후 이 서비스를 신청한 인원은 매년 증가하고 추세이다. 이와 같은 조상 땅 찾기는 서울시 외에도 옥천군, 괴산군 등 각 시군에서 활발하게 이루어지고 있다는 소식이다.

 

 

 

조상 땅 찾기? 인지 못한 조상 소유 토지의 존재 확인 도와

 

조상 땅 찾기의 의의는 조상이 유언 없이 갑자기 사망하거나 상속절차를 밟지 못한 땅, 불의의 사고 등으로 찾지 못했던 땅을 찾아준다는 목적을 가진다. 이때 토지소유자가 사망한 경우 상속권을 갖고 있는 형제자매와 4촌 이내 방계 혈족도 사망자의 토지를 조회할 수 있다. 이와 같은 업무와 함께 조상 땅 찾기 관련 민원해결 업무는 조상 땅 찾기 업무 접수 처리, 토지 소유권 및 등기업무 민원상담, 토지이동ㆍ지적측량 분야 등 상담, 접수, 도로명 주소 관련 민원상담 및 접수 등으로 구성되어 있다.

 

 

 

업무 내용에서 살펴볼 수 있듯이 조상 땅을 찾게 되면 토지 소유권 및 등기에 대한 업무가 이어지게 된다. 통상적으로 조상의 소유권이 확인되면 이에 대한 권리가 상속자에게 이관되기 된다. 그러나 실제 조상 땅 찾기는 인지하지 못했던 토지의 존재를 확인하는 수단에 머물러 있는 실정이다. 조상 명의의 땅이 어디에 소재하고 있는지 파악하는데 그치는 경우가 종종 발생한다. 특히 조상이 취득했던 땅이라도 제3자에게 소유권이 이전된 토지에 대해서는 조회 자체가 불가능하다. 채권확보, 담보물권 확인 등 이해관계인이나 제3자에 대한 토지소유 현황 조회는 개인정보 보호법에 의해 제공이 불가능하기 때문이다.

 

 

 

되찾은 조상 땅, 권리 주장 힘든 경우 있어 분쟁 발생하기도

 

한편, 여러 가지 사정에 의해 소유권 주장이 어려운 경우도 발생할 수 있는 것이다. 또한 우선 존재여부에 대한 확인이 끝나면 그에 대한 권리 회복은 개인의 문제로 돌아간다. 실제 조상 땅 찾기를 통해 찾은 토지에 대한 소유권 분쟁이 적지 않은 편이다. 기본적으로 해당 토지의 등기명의를 본래 상속명의자로 변경하기 위해서는 토지의 주소가 파악된 후 해당 토지의 등기부등본을 떼어서 현 소유자를 상태로 말소등기청구소송을 제기해야 한다. 

 

 

 

 

 

조상 명의의 땅이 있는지를 알아보려면 사망자의 제적등본('08.1.1 이후 사망자는 기본증명서, 가족관계증명서) 등 신청인이 재산 상속인임을 확인할 수 있는 서류와 신분증을 지참, 가까운 시ㆍ도청이나 시ㆍ군ㆍ구청 지적 관련 부서를 직접 방문ㆍ신청하면 바로 조회ㆍ확인할 수 있다. 다만, 재산권을 행사하려면 본인이 직접 제공된 자료를 관할 등기소에 등기부 등본, 소유자 주소지의 거주사실 등을 확인 후 상속등기 절차를 밟아야 한다.

 

 

 

이밖에도 토지소유자가 1960년 이전에 사망한 경우, 당시 재산상속은 장자상속제를 취하였으므로 호주 상속인이 재산 상속인이 되며 부부ㆍ형제ㆍ부자간 등 가족이라 하더라도 위임장 없이는 정보제공이 불가능한 점에도 유의할 필요가 있다. 뿐만 아니라 장자상속제였으므로 호주상속인을 제외한 여자형제는 상속권을 인정받기 어려울 수도 있다.

 

 

 

부동산분쟁변호사 등 법률가의 도움 받아 권리회복 필요

 

이와 관련해 한 가지 더 살펴보자면, 조상 땅 찾기로 존재가 확인된 토지가 국유로 등기된 경우가 있다. 이와 같은 경우에는 상속인이 존재하는 부동산을 국가가 국유재산법상의 무주부동산취득절차에 의하여 소유권을 취득할 수 없기 때문에 국가명의로 등기가 되지 않은 상태에서 국가가 점유하여 사용하는 경우가 발생할 수도 있다. 이러한 경우에는 소유권반환청구를 통해 소유권 회복이 가능할 것으로 판단된다.

 

 

 

국가를 상대로 하는 소유권반환청구 소송의 유형은 1) 소유권 확인 소송, 2) 소유권보존등기 말소청구 소송, 3) 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구 소송, 4) 부당이득반환청구 또는 손해배상청구 소송 등이 있다.

 

 

 

1) 소유권확인소송은 대장상 토지 소유자란이 공란으로 되어 있는 경우, 대장 등 공부상 소유자가 불분명한 경우, 국가가 등기 또는 등록명의자의 소유를 부인하면서 계속 국가소유를 주장하는 경우에 하게 되고, 2) 소유권보존등기 말소청구소송은 조상 땅 찾기 소송의 대부분을 차지하는 것으로 국가가 소유권보존등기를 한 토지에 대하여 하게 되는데, 이 경우 원고는 통상 ①토지조사부에 자신의 선대가 소유자로 기재된 사실, ②자신의 선대와 토지조사부에 기재된 자가 동일인이라는 사실, ③자신이 토지조사부상 소유자의 정당한 상속인이라는 사실 등을 주장ㆍ입증하여야 한다.

 

 

 

3) 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구소송은 어떤 토지에 대해 진정한 소유자 甲을 배제하고 乙 명의의 소유권보존등기가 경료된 후 전전 양도되어 丙, 丁, 戊 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우이다. 이러한 경우 甲 또는 甲의 상속인은 최종명의자인 戊 만을 상대로 소유권이전등기하는 것을 의미한다. 이와 같은 경우 그 본질은 소유권보존등기말소청구 소송과 동일하다. 4) 부당이득반환청구 또는 손해배상 청구 소송은 토지조사부상 다른 소유자가 기재되어 있음에도 불구하고 국가명의로 소유권보존등기가 되었다가 토지수용으로 인하여 사업시행자에게 소유권이 이전되는 경우에 국가는 진정한 소유자에 대한 소유권 이전이 불가능한 경우이므로 금전으로 가액반환을 요구하게 되는 것이다.

 

 

 

 

 

 

일간에서는 조상 땅 찾기와 관련해 제2의 로또라는 인식이 퍼져있다. 그러나 정확한 내용을 알고 그에 대한 증명이 이루어져야 하는 과정이므로 무작정 부푼 꿈을 꾸는 것은 배제해야 할 것이다. 또한 이처럼 조상 땅 찾기 관련 다양한 분쟁이 발생할 수 있는 여지가 다분하다. 때문에 법률가의 도움을 받아 분쟁 해결한다면 정당한 소유권 주장 등 권리 회복이 가능할 것으로 보인다.