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칼럼 및 기고

‘도시 및 주거환경정비법’으로 통합된 재개발과 재건축의 근본 차이점과 분쟁 발생원인

by 김채영변호사 2013. 10. 22.

 

도시 및 주거환경정비법’으로 통합된 재개발과 재건축의 근본 차이점과 분쟁 발생원인


 

 

 

 

실무에서 보면 도시주거환경을 정비하고 개선하는 재개발과 재건축이 어떻게 다른지, 건설 과정에서 분쟁이 빈번하게 발생하는지 잘 알지 못하는 상담자나 의뢰인들이 적지 않다. 과거에는 재개발과 재건축이 각각 별도의 법률에 의해 다른 사업방식으로 규율되었다.

 

그런데 현재는 ‘도시 및 주거환경정비법’으로 통합되어 규율되면서 도시지역 내 불량주거지의 통합적인 정비와 연계사업이 가능하게 된 것이다. 따라서 재개발과 재건축 사업대상과 조합원의 구성, 사업시행방식 등에서 둘은 적지 않은 차이점을 가지고 있다.

 

 

 

 

 

 

재개발사업과 재건축사업의 차이는?


‘주택재개발사업’은 정비기반시설도 불량하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이고, ‘주택재건축사업’은, 정비기반시설은 양호하지만, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

조합원의 구성에서도 재개발은 사업구역 안에 소재한 토지나 건물의 소유자 및 지상권자로서 조합에 강제 가입되는 것이 특징이고, 재건축은 사업 구역 안에 소재한 토지 및 건물의 소유자만으로 구성되며 사업에 동의한 당사자만 임의 가입되는 특징이 있다.

 

또한, 재개발은 국가 공공사업으로 추진되고, 재건축은 민간사업이다. 즉 재개발은 국가가 각 조합원들의 재산을 수용한 후 부동산의 가치에 맞게 현금이나 새 아파트로 보상을 해주는 방식인데 비해, 재건축은 건축주들이 건설회사에 땅을 맡기고 건설 회사들이 그 위에 새 아파트를 지어주는 방식이다.

 

 

 

 

 

 

아울러 재개발은 같은 평형의 다세대 주택이라 해도 세대별 감정평가에 따라 보상이 달라지기도 하지만, 재건축은 같은 평형의 다세대 주택이라면 세대별로 층수와 상관없이 동일한 권리를 획득한다.

또 주택재개발은 추진위원회 결정시 토지등소유자 과반수(1/2 초과)의 동의를 얻어야 하고, 구역지정 신청 시 2/3 동의를 얻어야 하며, 조합설립인가 신청 시에는 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 토지소유자의 동의를 얻어야 한다. 단, 가로주택정비사업의 경우에는 조합설립인가신청시 토지등소유자의 9/10이상 및 토지면적의 2/3이상 토지소유자의 동의가 필요하다.

 

반면 재건축은 추진위원회 결정시에 주민 1/2 과반수 이상의 동의가 필요하고, 조합설립인가 시에는 각 동별 구분소유자의 2/3(66.66%)이상 및 토지면적의 1/2이상 토지소유자의 동의 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4(75%)이상 및 토지면적의 3/4 이상 토지소유자의 동의가 있어야 한다. 다만 주택단지가 아닌 지역이 주택재건축사업에 포함된 경우에는 그 토지 또는 건축물 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의를 얻으면 된다. 

 

 

 

 

 


재개발 재건축 분쟁의 발생원인… 다양하고 복잡한 이해관계


재개발과 재건축의 분쟁은 조합원들 간에 서로 다양하고 복잡한 이해관계가 얽히게 되면서 발생하게 된다. 재개발, 재건축 사업에 대한 경험이 부족한 상태에서 사업에 대한 정보도 공유되지 않으면 이는 조합원들의 불신으로 이어져 갈등을 빚게 되는 것이다.

이로 인하여 사업이 지연되는 등 문제가 커지게 되고 사업구역내의 토지 등 소유자가 사업을 시행하는 경우가 대부분이어서 이에 따른 소유자들 사이에 분쟁이 많이 일어나게 된다. 따라서 재개발 재건축 사업에서 발생하는 분쟁 해결에 있어서 가장 중요한 것은 ‘소통’이라고 볼 수 있다.

 

또한, 이때 전담변호사의 역할도 필요하다. 단순히 소송을 잘해서 문제를 해결하는 것이 아니라 소송까지 가지 않더라도 서로 원활한 커뮤니케이션을 통해 해결할 수 있다. 그 가운데 조합원들 사이의 소통의 통로가 되어주는 것이 재개발 재건축 전담변호사의 역할이라고 할 수 있다.

 

 

 


 

 

 

 

 


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