본문 바로가기


건설 소송/토지보상소송

대지조성공사 필요 없는 토지에 주택건설만 하면 개발부담금 부과대상사업에 포함 안 돼

by 김채영변호사 2013. 9. 6.

대지조성공사 필요 없는 토지에 주택건설만 하면 개발부담금 부과대상사업에 포함 안 돼

 


 

개발부담금이란 개발이익 환수(還收)를 목적으로 국가가 개발이익환수법에 따라 산정된 개발이익 중 일정 비율을 부과·징수하는 금액을 말한다. 그런데 ‘대지조성사업이 되어 있던 부지에 건설사가 아파트를 신축했다면 개발부담금을 물지 않아도 된다’는 대법원판결(2008두3968)이 있었다.

 

H산업은 K구청으로부터 민영주택건설사업계획을 승인받은 뒤 대지 32,259㎡ 지상에 건립돼 있던 16층 건물을 철거하고 그 위에 3개동 449세대 규모의 고층아파트를 완공했다. 그런데 K구청은 “주택건설사업은 개발부담금 부과대상사업”이라며 H건설에 82억 상당의 개발부담금을 부과했다.

 

그러나 H건설은 “개발부담금 부과대상사업은 대지조성사업과 주택건설사업이 함께 시행되는 경우를 전제로 한다”면서, “아파트를 짓기 전부터 이미 지목이 대지였기 때문에 별도의 대지조성공사를 하지 않았으므로 부담금을 낼 이유가 없다”고 K구청을 상대로 취소소송을 냈다.

 

 

 

 

 

 

대지조성공사 없이 아파트 신축, 개발부담금 부과되지 않아

 

1심에서는 승소했으나, 2심은 “불로소득적인 개발이익의 환수라는 개발부담금제도의 목적 등에 비춰 토지에 대한 물리적 개발행위를 하지 않은 개발사업이라도 일정한 개발이익이 발생할 가능성이 있으면 개발부담금을 부과해야한다”며 1심을 뒤집고 원고패소 판결했다.

 

이에 대법원 특별2부는 H산업이 K구청장을 상대로 낸 '개발부담금부과처분취소소송' 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “구 주택건설촉진법의 적용대상인 일정면적 이상의 대지조성사업이나 같은 면적의 대지조성과 함께 시행되는 주택건설사업의 경우, 대지조성과 함께 시행되는 주택건설의 규모가 사업계획승인의 대상에 해당하는 경우에는 그 주택건설사업도 개발부담금 부과대상사업에 포함되지만, 대지조성공사를 필요로 하지 않는 토지에 주택건설만을 하는 경우까지 개발부담금 부과대상사업에 포함하는 것으로는 볼 수 없다”고 설명했다.

 

또한, 재판부는 “H산업은 아파트 건설사업을 하면서 토지에 대해서는 별다른 인·허가절차를 밟은 바 없고, 이 아파트 건설사업이 개발부담금 부과대상에 해당하지 않는다고 볼 여지도 있다”고 덧붙였다.

 

이어 재판부는 “대지조성공사를 수반하지 않는 주택건설사업도 개발부담금 부과대상에 포함되는 것으로 단정하고, H건설에 개발부담금을 부과한 K구청의 처분이 적법하다고 판단한 원심은 잘못”이라고 지적했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

개발이익환수법상 개발부담금 대상사업인지 우선 확인하고 부과여부 결정해야

 

이러한 대법원의 판결에 따라 지자체는 별도의 대지조성사업을 하지 않은 부지에 주택건설을 했을 경우, 개발이익환수법상 개발부담금 대상사업인지를 우선적으로 확인한 뒤 부과여부를 결정해야 한다.

 

국가는 ‘개발이익환수에 관한 법률’을 통해 개발사업 대상 토지에 대한 투기를 방지하고 그 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위해 법규에 의한 해당사업의 개발이익에 대해 환수금을 부과·징수하는 개발이익환수제도를 운영하며, 이 때 부과·징수되는 환수금이 개발부담금이다.

 

개발부담금의 부과대상인 개발사업은 택지개발사업, 산업단지개발사업, 도시환경정비사업, 골프장건설사업, 지목변경이 수반되는 사업 등이고, 납부의무자는 위 개발사업의 사업시행자가 되는 것이 원칙이나, 개발사업을 위탁 또는 도급한 경우에는 위탁 또는 도급을 한 자, 타인 소유의 토지를 임차하여 개발사업을 시행하는 경우에는 토지소유자, 개발사업 완료 전에 사업양도가 된 경우는 그 지위승계자가 된다.

 

개발부담금 부과는 개발이익의 25%를 기준으로 부과되고, 경우에 따라서 제외·감면·면제될 수도 있는데, 그 부과 및 징수 시효는 5년이다. 여기서 개발이익이란 법률적 의미로 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적·경제적 요인에 따라 정상적인 토지가격의 상승분을 초과하여 개발사업의 시행자나 토지 소유자가 얻게 되는 토지가격의 증가분을 말한다.

 

또한, 개발이익환수란 국가는 개발부담금 부과대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익은 개발부담금으로 징수한다는 것이다. 즉 개발을 통해 얻은 이익이 생기면 이익에 해당하는 것을 부담금으로 환수해가겠다는 것이다.

 

하지만 최근 도시 및 주거환경정비법 개정안과 재건축초과이익환수에 관한 법률개정안이 각각 국회 본회의를 통과하면서 재건축초과이익환수법 개정안은 현재 주택시장 침체상황을 고려하여 부담금 부과를 2년간 일시중지하며, 2014년 말까지 관리처분계획인가를 신청하는 재건축 단지는 부담금 부과를 면제받게 된다.

 

이처럼 재개발, 재건축 관련하여서는 변호사의 역할이 무엇보다 중요하다. 단순히 소송에서 승소하는 것뿐 아니라 소송까지 가지 않더라도 복잡하게 얽힌 이해관계에서 원활한 커뮤니케이션을 통해 해결할 수 있도록 하는 것이 필요하다.

 

 

댓글