부동산 임대차 소송_김채영변호사

부동산 임대차 소송_김채영변호사

 

안녕하세요. 김채영 변호사입니다. 오늘은 부동산 임대차 소송과 관련한 내용을 말씀 드리고자 합니다. 임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용. 수익할 수 있게 하고, 그 임차인이 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약 입니다. 임대차는 동산이나 부동산 어느 것이나 그 목적물로 할 수 있는데, 특히 가옥의 임대차는 임차인의 생활과 직결되므로 주거제공의 역할을 하게 됩니다. 그러나 부동산 임차인은 경제적 약자이므로 전세권의 등기를 갖추지 못하는 경우가 많아 불이익을 감수할 수밖에 없어 사회적 폐단을 없애고 서민의 주거안정을 도모하기 위해 주택임대차보호법을 제정하여 임차인을 보호하고 있습니다.

 

※ 임대차 소송에는 두 가지로 나눠 볼 수 있습니다.

 

<<< 주택임대차 >>>

 

무주택자가 집주인으로 부터 집을 임차하여 사는 경우 그에 대한 법률관계는 민법상의 전세권이나 임대차 규정에 의하여 규율됨이 원칙입니다. 한편 민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 개인주의적 법률사항을 기초로 하여 당사자(세입자와 집주인)사이의 자유의사에 의한 계약을 중시하고 당사자 사이의 법률관계를 형식적으로 평등하게 규율하고 있습니다. 그러나 현실은 경제적 강자인 집주인의 횡포와 자의에 의하여 경제적 약자인 임차인이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 입는 경우가 빈번하게 발생하여 심각한 사회적 문제를 야기시키게 되었습니다. 이에 따라 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 계약자유의 원칙이 적용되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하여야 한다는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 절실하게 되었고 결국 무주택임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차 보호법이 1981년 3월 5일 제정되게 되었습니다.

 

주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다. 또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 됩니다. 주택을 건축한 사람은 공사 완공 후 준공검사를 받았으나 소유권보존 등기를 하지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로(민법 제187조) 미등기 주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미등기 주택이라는 것 때문에 임대차계약의 체결을 주저할 필요는 없습니다.

 

 

<<< 상가임대차 >>>

 

상가건물임대차보호법은 상가건물, 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함) 중 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용됩니다.

 

 

 

대통령이 정하는 보증금액의 범위는 보증금만 있는 경우는 서울특별시에서 2억 6천만 원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외)에서 2억 1천만 원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)에서 1억 6천만 원 이하, 그 밖의 지역에서 1억 5천만 원 이하인 상가임대차이고(상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항, 2008. 8. 21.자 개정 기준), 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하며(같은 조 제2항), 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 말합니다(같은 조 제3항) 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 ① 사업자 등록의 대상이 되는 건물(상가건물)에 대한 임대차로서 ② 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 제2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 합니다.

 

상가건물이라 함은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의대상이 되는 건물을 말하는데, 사업자등록은 신규로 사업을 개시하는 경우에 하는 것이므로 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물이어야 하고 비사업용 내지 비영업용 건물이어서는 안됩니다.

 

또한 상가건물임대차보호법의 적용범위는 차임이 없는 경우에는 보증금액만을 기준으로 하지만, 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월단위의 차임액으로 하며, 그 경우에는 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 말합니다. 즉, 차임이 있는 경우에는 “보증금 + 월차임 X 100”으로 환산한 금액이 적용여부의 기준이 되는 금액입니다.

보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 제2조에 정한 금액을 조금이라도 넘는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니므로 같은 법에 의한 보호를 받지 못함을 주의하셔야 합니다. 또한 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 수수한 이른바 권리금은 보증금이 아니므로 상가건물임대차보호법의 적용여부를 결정하는 기준이 될 수 없습니다. 대항력의 요건은 ①상가건물의 인도 ②사업자등록의 신청이며 대항력의 발생시기는 “인도 및 사업자등록 신청일 다음날”로 규정되어 있습니다. 또한 주택임대차보호법과 마찬가지로 사업자등록이 말소, 변경되지 아니하고 유지되어야 할 것이 요구됩니다.