부동산변호사 소액임차인 우선변제에서

부동산변호사 소액임차인 우선변제에서 

주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 하는데요. 임차인이 확정일자를 받은 경우에는 임차주택이 경매나 공매에 부쳐져 그 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제를 받기 위해서는 임차인이 주택의 입주와 전입신고를 마쳐야 하며, 임대차계약증서상 확정일자 등 기본적인 대항요건이 갖추어져야 하는데요. 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차 계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 확정일자라고 합니다. 

이는 해당 건물 소재관할세무서장이 임대차계약서가 존재했다는 것을 인정하는 날짜를 말합니다. 또한,우선변제권을 행사하기 위해서는 경매절차에 따르는 배당요구의 말일인 경락기일까지 그 요건을 갖추고 있어야 합니다. 오늘은 부동산변호사와 소액임차인 우선변제권을 알아보도록 하겠습니다.

부동산변호사와 소액임차인 우선변제권알아보기

주택임대자보호법 제8조에는 일정액의 최우선변제권을 인정하고 있는데요. 일반채권자, 후순위 담보 권리자와 함께 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제 받게되는 권리를 말합니다. 이는 영세임차인의 보증금을 절대적으로 확보해 주기 위해 인정된 권리인데요. 

최우선변제권은 수도권정비계획법에 의해 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금 4,000만원 이하, 군지역과 인천광역시를 제외한 광역시에서는 3,500만원 이하, 그 밖의 지역에서는 3,000만원 이하의 소액임차인에게만 보장됩니다. 또한, 이러한 소액임차인도 그 주택에 입주하고 있어야 하는데요. 경매신청 전까지 주민등록전입신고가 되어야 소액임차인 우선변제권이 인정됩니다. 

하지만 이 요건을 모두 갖춘 임차인도 그 보증금 전체에 대해 최우선변제권을 인정해주는 것은 아닌데요. 최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 그 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 2분의 1범위 내에서만 최우선변제권이 인정됩니다. 여기서 주택가액은 매각대금과 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 그리고 몰수된 입찰 보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당금으로 지정하고 있습니다. 

다만, 이러한 주택임대차보호법 시행령에 따른 소액보증금 최우선변제권은 2001년 9월 15일부터 시행되었기 때문에, 근저당권 등이 그 이전에 설정된 경우에는 개전 이전의 규정이 적용되는 것에 유의하여야 합니다.

소액임차인 우선변제 상담은 부동산변호사 김채영 변호사와

지금까지 부동산변호사와 소액임차인 우선변제권을 알아보았는데요. 만일 우선변제권으로 인해 분쟁이 생겨 법률적 상담이 필요하시다면 부동산변호사 김채영 변호사에게 문의하시어 문제를 해결해 가시길 바랍니다.